A Taxa Selic e os Fundos Imobiliários

Na última reunião do COPOM (Comitê de Política Monetária) realizada em 06 de novembro de 2024, a taxa Selic sofreu um novo incremento e passou para o patamar de 11,25% a.a. Essa elevação impactou a cotação dos Fundos Imobiliários (FIIs), devido ao incremento no prêmio de risco calculado pelo mercado financeiro.

Antes de falarmos sobre o prêmio de risco vale a pena relembrar a definição da “Taxa Livre de Risco”. Essa taxa corresponde à remuneração dos títulos de dívida emitidos pelo governo, considerados como os investimentos com o menor grau de risco. Assim, com o aumento da taxa Selic a “Taxa Livre de Risco” também sofre um incremento.

Com essa taxa mais elevada, uma depreciação na cotação dos ativos de renda variável (como os FIIs) é esperada, pois como a remuneração dos títulos públicos aumentou, então os investidores passam a cobrar um retorno maior para investir em ativos mais arriscados do que esses títulos, ou seja, os investidores precificam esses ativos de renda variável a um valor menor para que tenham retornos mais elevados no futuro. A diferença entre o retorno de um ativo em relação a um título livre de risco é conhecido como “Prêmio de Risco”.

Se olharmos para um Título do Tesouro brasileiro atrelado à inflação, uma NTN-B 2035 por exemplo, há seis meses ele era negociado a IPCA + 6,1% e, atualmente, esse título é negociado a cerca de IPCA + 6,8%. Nesse mesmo período, o retorno do IFIX foi de -6,5%. E o que mudou nesse período? Houve uma percepção de aumento de risco devido ao cenário fiscal no país e, por consequência, os investidores passaram a demandar prêmios de risco mais atrativos para seus investimentos.

É justamente nesse cenário que podem surgir boas oportunidades de investimentos de longo prazo, pois a despeito da queda nas cotações, em muitos FIIs não houve uma piora operacional nos ativos reais que compõem as carteiras desses fundos. Assim, o investidor que busca retornos atrativos no médio/longo prazo pode aproveitar o momento atual para adquirir bons ativos a um preço descontado, dado que muitos FIIs estão sendo negociados a um preço menor.

Vale ressaltar que é importante analisar os ativos que compõem a carteira do fundo para entender o nível de risco associado antes de realizar o investimento. O Mérito Desenvolvimento Imobiliário FII (MFII11) é um fundo com mais de 10 anos de histórico e que, desde o seu início, apresentou um retorno total de 362%, equivalente a 2,7 vezes o retorno do CDI líquido de IR nesse mesmo período. Além disso, o fundo apresenta um dividend yield de 14,1%, considerando os últimos 12 meses.

Para saber mais sobre o MFII11 basta acessar a página de gestão de recursos do site da Mérito (clique aqui).